Studio d'étudiant près des facs, T3 partagé en colocation ou logement familial : vous n'y vivez pas, mais une fuite partie de chez vous reste votre affaire. Le contrat PNO couvre ce que celui du locataire laisse de côté.
Le rôle de la PNO
Votre locataire assure le logement qu'il occupe. Restent des zones grises : un sinistre né dans l'appartement sans que l'occupant y soit pour quelque chose, un logement vide entre deux baux, un défaut de l'immeuble qu'on vous impute. Le contrat PNO, pour propriétaire non occupant, intervient précisément là, que le bien soit loué nu ou meublé.
L'été sans occupant. Avec ses universités et ses écoles d'ingénieurs, Toulouse loue beaucoup de petites surfaces au rythme du calendrier universitaire. De juin à septembre, nombre d'entre elles restent vides. Assurez-vous que ces semaines sont garanties, et que votre responsabilité est bien couverte si l'eau de votre salle de bains traverse le plancher du voisin d'en dessous. Dans un immeuble en copropriété, la loi ALUR a rendu cette responsabilité civile obligatoire pour tout copropriétaire.
La location aux touristes. Le vacancier qui loue votre meublé pour une semaine n'est pas tenu d'assurer quoi que ce soit : le régime des baux d'habitation ne s'applique pas à lui. Votre propre contrat porte donc tout le risque. Signalez cet usage à l'assureur, faute de quoi l'indemnité peut être réduite en proportion (Code des assurances, art. L113-9). Côté mairie, le meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration prévue par le Code du tourisme.
L'eau et les argiles. Le dossier remis au locataire avec le bail comporte un état des risques. À Toulouse, il signale les secteurs inondables de la Garonne et de ses affluents, et le plan de prévention consacré au retrait-gonflement des sols argileux. Quand un arrêté reconnaît la catastrophe naturelle, c'est la garantie correspondante qui répare le bâti.
Bailleurs
Pour un lot en copropriété, oui : tout copropriétaire, qu'il habite ou non son lot, doit couvrir sa responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1). Hors copropriété, aucun texte ne l'impose, mais le bailleur reste exposé sans elle.
Il reste garanti : couvrir les périodes sans locataire est l'une des fonctions premières de ce contrat.
Non. Le locataire d'une résidence principale doit s'assurer contre les risques locatifs (loi du 6 juillet 1989, art. 7) et vous pouvez lui demander l'attestation chaque année. En colocation, chacun doit être couvert, par un contrat commun ou individuel. Seul le vacancier en location saisonnière échappe à cette règle.
Ce que vous y gagnez
Pour les propriétaires
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